Відносини у сфері житлово-комунальних послуг відносяться до категорії цивільно-правових, тому одним з основних регламентуючих цю сферу документів є Цивільний кодекс, також відносини у цій сфері регулюються Житловим кодексом і законом «Про житлово-комунальні послуги». Враховуючи, що українці є споживачами житлово-комунальних послуг, їх відносини з виробниками та виконавцями таких послуг регламентуються законом «Про захист прав споживачів».

 

До підзаконних актів у сфері житлово-комунальних послуг відносяться урядові постанови:

 

1. Постанова Кабінету Міністрів № 2246 (від груденя 1999 года), якою затверджені Правила надання населенню послуг з газопостачання;

 

2. Постанова КМУ № 1357 (від липня 1999 р.), закріплює Правила користування електричною енергією для населення;

 

3. Постанова КМУ № 630 (від липня 2005 року), якою затверджені Правила надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення.

Сторони договору

 

Якщо однією стороною договору про надання комунальних послуг є споживач, то з визначенням другої сторони часто виникають труднощі. Вся справа у тому, що в Україні фактично існує два способи надання житлово-комунальних послуг споживачеві: через балансоутримувача і виконавцем безпосередньо.

 

Балансоутримувачем, як правило, виступає ЖЕК, ЖБК або ОСББ. Ці організації безпосередньо надають послуги з управління та утримання будинку та прибудинкової території. А в деяких випадках мешканці укладають з ними також договору на послуги з централізованого опалення, холодного і гарячого водопостачання, водовідведення. У свою чергу, житлово-експлуатаційні організації укладають договір про надання комунальної послуги з безпосереднім її виробником - водоканалом, теплокомуненерго, газо-або енергопостачальними підприємствами.

 

Якщо виробник послуги є одночасно і безпосереднім її виконавцем, то мешканець має справу з кількома договорами, другою стороною в яких виступають обслуговуючі організації - ЖЕК (ЖБК, ОСББ), водоканал, тепломережа, газо-і енергопостачальна організація і т.д.

 

Найчастіше доводиться мати справу зі змішаним способом надання житлово-комунальних послуг. Так, послуги з газо-і енергопостачання, як правило, надаються на підставі окремих договорів з виконавцями таких послуг, тоді як інші комунальні послуги - на підставі договору з балансоутримувачем.

 

Складові договору

 

Незалежно від того, з ким укладено договір, з виконавцем або з виробником послуги, істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, відповідно до ст. 26 закону «Про житлово-комунальні послуги» є:

 

найменування сторін, предмет договору, вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг, порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги, порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості, права та обов'язки сторін, порядок контролю та звітності сторін; порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг; визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця / виробника споживачу; порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту); умови доступу в квартиру, будинок, приміщення, на земельну ділянку для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку; порядок здійснення ремонту; відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору ; порядок вирішення спорів; перелік форс-мажорних обставин; термін дії договору; умови зміни, пролонгації, припинення дії договору; дата і місце укладення договору.

 

Додаткові умови

 

Крім істотних, договір може містити інші умови за згодою сторін. Таким чином, споживач має повне право просити виконавця або виробника послуг про включення в договір з ним додаткових умов. Процедура погодження договору відбувається протягом одного місяця з дня надання проекту договору однією зі сторін. Договір на надання житлово-комунальних послуг набирає чинності з моменту його укладення.

 

Договір не може містити умов, які вводять додаткові види оплати послуг, не передбачені типовими договорами на надання житлово-комунальних послуг, затвердженими Кабінетом Міністрів.

 

Наприклад, Типовий договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджено Постановою КМУ від 20 травня 2009 року № 529. Кожен споживач може ознайомитися з його змістом і перевірити, наскільки відповідають умови Типового договору умовами конкретної угоди з мешканцем.

 

Якщо договору немає

 

Окремо варто сказати про ситуацію, коли договір про надання житлово-комунальних послуг не укладено. У такому випадку, з одного боку, у виробника немає правових підстав вимагати від споживача оплати наданих послуг, а з іншого боку - немає і підстав для їх надання. Проте, судова практика у таких справах йде по тому шляху, що якщо послуга надана, а споживач не заперечував проти її надання, оплачувати житлово-комунальні послуги останній зобов'язаний. У будь-якому випадку, кожен споживач повинен пам'ятати, що він може вимагати у виконавця або виробника укладення з ним договору про надання комунальної послуги, а останній не може споживачеві в цьому відмовити.

Кожен споживач житлово-комунальних послуг повинен знати про те, які права і обов'язки він має.

 

Так, згідно зі ст. 20 закону «Про житлово-комунальні послуги» споживач має право:

 

1. Одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг;

 

2. Одержувати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни / тарифу, норми споживання, порядок надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо;

 

3. На відшкодування збитків, завданих його майну та / або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг;

 

4. На усунення протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;

 

5. На зменшення розміру плати за надані послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством;

 

6. На несплату вартості житлово-комунальних послуг за період тимчасової відсутності споживача та / або членів його сім'ї при відповідному документальному оформленні, а також за період фактичної відсутності житлово-комунальних послуг, визначених договором у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів;

 

7. Отримувати від виконавця компенсацію в розмірі, визначеному договором, рішенням суду або законодавством, за перевищення нормативних термінів на проведення аварійно-відновлювальних робіт;

 

8. На перевірку кількості та якості житлово-комунальних послуг у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів.

 

Споживач має право на укладення договору з виконавцем відповідних послуг на профілактику, повірку, а також заміну або ремонт санітарно-технічних приладів, пристроїв, обладнання та засобів обліку, що вийшли з ладу.

1. Укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору;

 

2. Своєчасно вживати заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з його власної вини;

 

3. Забезпечувати цілісність засобів обліку комунальних послуг та не втручатися в їх роботу;

 

4. За власний рахунок ремонтувати та міняти санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його вини;

 

5. Оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;

 

6. Дотримуватися правил пожежної та газової безпеки, санітарні норми;

 

7. Допускати в приміщення, будинки і споруди представників виконавця / виробника в порядку, визначеному законом і договором, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів і перевірки показників засобів обліку;

 

8. Дотримуватися вимог житлового та містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунальних послуг;

Трапляється, що необхідність в тій чи іншій комунальної послугу відпадає. Це може бути пов'язано з тим, що споживач не задоволений якістю наданої послуги або попросту більше не потребує її, оскільки він і члени його сім'ї тимчасово виїжджають з житлового приміщення.

 

Відповідно до ч. 6 ст. 26 закону «Про житлово-комунальні послуги», у разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця або виробника споживач має право розірвати договір у порядку, встановленому законом.

 

Така можливість передбачена і низкою підзаконних нормативних актів, що регулюють порядок надання окремих комунальних послуг. Так, Правилами надання населенню послуг з газопостачання передбачена можливість відмови споживача від послуг з газопостачання на підставі письмової заяви. Така заява подається підприємству, з яким укладено договір з газопостачання за 7 днів до передбачуваної дати відключення.

 

Припинення газопостачання здійснюється шляхом відключення приладів та їх опломбування після проведення розрахунків за вже надані послуги. Приблизно в такому ж порядку здійснюється розірвання договору між споживачем і енергопостачальною організацією відповідно до постанови КМУ від 26 липня 1999р. № 1357 «Про затвердження Правил користування електричною енергією для населення».

 

За 7 днів споживач повинен повідомити енергопостачальну організацію про своє бажання припинити користуватися електроенергією і провести повний розрахунок. Відповідно до Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та умовами Типового договору, споживач має право не оплачувати вартість послуг за період тимчасової відсутності його та членів його сім'ї після відключення виконавцем холодної та гарячої води і опломбування кранів в квартирі .

 

Тим не менш, в деяких випадках можливість односторонньої відмови від договору окремим споживачем обмежена законодавчо. Так, відповідно до Наказу профільного Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства № 4 від листопада 2005 року, з наступними змінами, внесеними Наказом Міністерства № 169 від листопада 2007 року, відключення від мережі центрального опалення можливо тільки відносно всього житлового будинку . Заяви окремих жителів про індивідуальний відключенні від мережі центрального опалення не розглядаються.

Останнім кілька років ми стали свідками необгрунтованих вимог керівництва ЖЕКів переукладати договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій фактично в добровільно-примусовому порядку. Правильно роблять жителі, які не підписують договори, які порушують їх права та законні інтереси.

 

«Ніхто не може змусити споживача укласти з ЖЕКом договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, якщо він не відповідає вимогам, які передбачені постановою Кабміну № 529», - вважає юрист, адвокат АТ «Присяжний повірений» Андрій Осипов.

 

Згідно зі ст. 20 закону «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов'язаний укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору. І ось тут виникає питання, а чи відповідає договір, який нав'язує нам ЖЕК, типовим? Як правило, немає.

 

Постановою Кабміну № 529 від 20 травня 2009 року справді затверджено такий типовий договір, якому і повинні відповідати договору які нам пропонує ЖЕК. Зразок договору можна знайти в інтернеті.

 

Крім того, згідно з типовим переліком послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, такими послугами є: прибирання прибудинкової території; прибирання сходових кліток; вивезення побутових відходів (збирання, зберігання, перевезення, переробки, утилізації, знешкодження та захоронення); прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівлі; технічне обслуговування ліфтів; обслуговування систем диспетчеризації; технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем: гарячого водопостачання; холодного водопостачання; водовідведення; теплопостачання; зливової каналізації; дератизація; дезінсекція; обслуговування димовентиляційних каналів; технічне обслуговування та поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем у разі їх наявності; поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, розміщених на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків); полив дворів, клумб і газонів; прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами; експлуатація номерних знаків на будинках; освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води; енергопостачання ліфтів; періодична повірка, обслуговування та ремонт квартирних засобів обліку води та теплової енергії, у тому числі їх демонтаж, транспортування та монтаж після повірки.

 

Цей перелік послуг є вичерпним і нічого іншого ЖЕК не має права нав'язувати споживачу!

 

Пряма заборона на це передбачено ст. 26 закону «Про житлово-комунальні послуги», крім істотних договір може містити інші умови за згодою сторін. Договір не може містити умов, які вводять додаткові види оплати послуг, не передбачених типовими договорами на надання житлово-комунальних послуг, затвердженими Кабінетом Міністрів.

 

Якщо ЖЕК готовий укласти договір у рамках прав, передбачених чинним законодавством України, то, на мій погляд, доцільно обговорити і узгодити і інші умови укладення договору з ЖЕКом, які відповідають, в тому числі, і Вашим законним інтересам.

 

За матеріалами prostopravo.com.ua